产业项目是政府发展经济的主要抓手，产业项目的开发建设比市政工程和房建项目复杂，其运营逻辑和开发思路也不一样。从各地在建和已建的一些PPP和EPC产业项目的实际开发情况分析，发现一些项目产业招商不理想、产品与市场定位不符、建设与运营脱节、投资与回报不匹配的现象。

一、现阶段产业项目开发面临主要问题

1、产业项目产品与市场需求、产业链契合度不高，导致招商落户难。部分产业项目不敬畏市场，不注重规划的实效性，配套衔接不够，甚至规划与产业需求脱节，招商落地困难。经研究发现，部分产业园规划方案缺乏市场和产业调研分析，前期定位不准，盲目上项目，导致规划的建筑空间与市场需求不符，配套功能预留不足。

2、项目前期缺乏系统策划，导致项目后期的投入与产出难以平衡，项目难以持续运营。大多产业项目策划深度仍停留在传统房地产策划层面，规划设计单位仅根据设计规范、消防要求、地块形状及技术指标要求对项目进行空间布局，缺乏对项目全产业链、工艺流程、配套要求、落地操作性、运营持续性的系统研究。

3、项目后期运营与前期融资方案匹配度不够。目前，政府或平台公司投资的园区大部分资金主要依靠财政拨款和间接融资，由于园区开发建设投资回收周期较长，加之园区前期自身的造血功能不足，前期资金筹措只考虑了建设资金，没有考虑后期运营推广开支，导致园区企业服务滞后，招商推广和运维跟不上。尤其平台公司在行政手段干预下，园区后期运营资金不足往往使得项目难以度过艰难的市场培育期。

4、项目前期未规划考虑“低碳节能”措施，导致后期改造改建成本大增。在国家要求碳达峰、碳中和的大背景下，产业园区通过优化产业结构、完善循环体系、提高能源利用效率，不仅有利于降低能耗实现工业绿色发展和能源低碳化转型，同时有利于提升园区的招商竞争力。 

二、基于产业项目“L+F+EPCO”模式研究

2020年8月，九部委联合印发《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》，意见指出：大力推行工程总承包。新型建筑工业化项目积极推行工程总承包模式，促进设计、生产、施工深度融合。引导骨干企业提高项目管理、技术创新和资源配置能力，培育具有综合管理能力的工程总承包企业，落实工程总承包单位的主体责任，保障工程总承包单位的合法权益。

我司基于相关政策指引和当前的市场发展趋势，在现有的开发模式上，研发并提议一种新型开发模式——“L+F+EPCO”模式，即提供能源低碳化设计和融资服务，加设计采购、施工及运营（或运营维护）一体化的总承包模式。该种模式基于低碳节能的环保理念，既具备EPCO模式的基本特征，又在此基础上前置低碳设计和融资服务功能。通过该种模式提高项目的建设、运营与融资效率，有效控制项目全生命周期内的风险与成本。

低碳化设计：以降低碳排放强度为目标，以产业低碳化、能源低碳化、基础设施低碳化和管理低碳化为发展路径，以低碳技术创新与推广应用为支撑，以增强园区碳管理能力为手段的可持续发展模式。在项目前期策划中，结合国家“双碳”发展目标，纳入碳节能总体设计及评估方案，如光伏建筑一体化、能源节约集约利用等。

“L+F+EPCO”模式融资责任主体为业主方，金融机构在发放融资债务时，一方面是基于业主的担保与信用，一方面承包商承担着“隐形连带债务风险”。项目业主方通过招标等方式选定总承包商，由总承包商直接或间接协助业主方制定低碳节能方案、筹措项目所需资金以及招商、运营工作的管理。

运作方式：

1、项目资金由总承包方协助业主方通过专项债和市场化融资解决，再通过招标的方式委托总承包方负责建设、招商和运营管理。

2、项目由金融机构、投资人组建的SPV机构作为投资人，与政府债务隔离。

3、在项目运营阶段前由政府或平台公司支付提留的部分运营费用，总承包方作为联合体牵头单位或专门设立项目公司，业主方委托联合体单位或项目公司进行工程管理和招商运营并授权支付款项。

4、在采购上，通过多种招标方式合理组合使用来选择分包、供货商，并与供货商签订长期框架合作协议。

5、政府明确产业招商准入方向和政策，并给予项目公司产业项目准入授权。

6、政府或平台公司无论是否参与项目投资，都享受投资收益，利于政府化解隐性债务。

贝伦斯经过十多年的发展，积聚了产业项目策划、招商、运营为核心竞争力的全过程服务和整合能力。具备与央企或拥有雄厚实力的国企组建联合体参与项目总承包投标的能力和资源，具备与业主方签订项目“L+F+EPCO”服务总承包协议，从全局着手解决产业项目全生命周期的融资、策划、设计、节能、建设、招商、运营等问题的实力。