通过最近与各地政府平台公司、产业地产公司的合作，感觉经济进入新常态、发展进入新阶段、发展路径进入新时期。

一、新城和产业园区开发思路发生重大转变 

过去式：大搞基础建设、城市公共建筑。按工业园开发思路先全面拉开道路框架，重产业轻地产，缺乏城市活力和氛围。按传统新区开发思路先搞公共大配套会展中心、艺术城、商业配套，片区常住人口不足，导致人气不够。这样做的后果就是已建项目运营管理不足，片区内多个主体建设运营。这种重开发、轻营销；重建设、轻运营是片区开发普遍现象。而融资途径严重依托财政和政府信任融资。

现代式：人气聚集、品牌塑造、产业升级、城市运营是关键。做新区推广，一方面吸引游客，另一方面加快房地产供给，增加常住人口导入，聚焦老百姓密切相关的教育、医疗、公园建设、通过房地产吸引人、留住人，聚焦一片成熟一片（案例：洋湖新城）。 其次就是，明确一个城市建设运营主体，统筹规划、统筹招商、统筹城市资源运营管理，统筹整合片区资源，盘活存量，提升存量土地总体价值。 再次，依托市场机制、金融创新，以新的包装方式进行融资。

二、企业面临的实际状况也正在发生着巨大的改变 

1.劳动力成本上升，人口红利逐步降低；

2.GDP增速放缓，传统产业大部分产能过剩，企业需要创新驱动；

3.企业融资难、融资贵问题仍然突出；

4.高房价同步增加了企业经营成本；

6.部分中小企业民间融资杠杆过高，面临去杠杆压力；

7.企业综合税费成本仍然较高。

在这种新的时代背景下，经研究，我们认为产业地产接下来会呈现如下六大明显的趋势：

趋势一    供地：呈现产业优先、拿地为王 

从粗放式土地开发向精细土地开发、提高土地使用效率和产出的方向转变，对单位面积的投资强度与税收贡献强度要求越来越高，且越来越明确化。

地方融资平台过去融资普遍扩展过快，随着当前融资收紧、平台债务集中到期，导致土地成本更高，对平台公司融资能力、项目包装能力要求进一步提高。

房地产核心能力将从高周转能力向获取土地能力的转变。

趋势二    规划：产城融合成为规划共识

从土地一级开发（配套圈人）向产业综合开发（配套圈人+圈产业）的转变，产业成为持续发展的基础。

从单一工业园区向城市产业综合功能区的转变，强调生产、生活、生态“三生相融”。

从边开发、边规划向先统一策划、规划、招商的转变。

如苏州工业园：1994年编制园区总体规划时手绘的金鸡湖远景图，与2014年园区建成后的实景图相似度90%以上。

趋势三    产业定位：特色化、本土化、专业化

国际分工从传统加工向“二次创业”战略转型的转变。企业从主要承担加工、组装功能，向参与整个工艺流程、研发流程转变，更多的融入整个产品的开发。

企业的规模从肥、矮向瘦身、增高的转变。公司大而全，铺大滩的发展模式将成为过去式，更多的企业将聚焦某一方面核心技术、成为某个方面的专业公司、独角兽。

趋势四    招商：龙头引领、强链补链、培育生态

从靠优惠政策招商向产业集群招商转变。

从关注龙头公司招商向龙头+行业中小企业集群招商的转变（阿里巴巴故事）。

从单一招商，向招商、招智并举的转变，人才引进、人才落户、人才奖励、人才产业园等将越来越被重视。

从政府主导向政府监管、市场主导。经济测算、财政平衡的必要性将大幅提升。

招商从龙头引领向强链补链、培育生态的转变，对被引入公司的审核也将更加严格。

工业园的竞争将变成产业链的竞争。

趋势五        资本：政府引导，市场驱动

产业园区核心驱动力：资本+技术 。平台公司融资从间接融资向直接融资的转变。 硅谷是世界第一个高新技术产业园，美国风险投资规模已占世界风险投资的一半以上，而硅谷吸引了全美约35%的风险资本，50%的风险投资基金都设在硅谷 。融资渠道多元化：银行贷款、财政拨款、BOT、上市融资、发行债券等传统融资模式扩展至信托融资、基建基金、股权私募基金、融资租赁等更多融资方式。

趋势六    运营：短期看项目，中期看人才和环境，长期看品牌

传统的工业园是加工型，以生产制造为主导。现在的产业园以研发和服务主导，生产性服务业的比例将大幅提升，以带动整个产业链的集聚。