房地产不良资产处置好不仅有利于提升城市形象，同时也有利于维护社会和谐、稳定，意义重大。今天我把在项目实际操作过程中一些感悟整理与大家分享：   

一、房地产不良资产的成因

我们发现一个城市总有哪么几个房地产不良资产，给投资商、政府和市民都造成较大困扰，而且这些项目大多地段较好，究其成因，主要由几种情况造成：一是投资商主业分散，其他业务调走了项目资金；或前期资金杠杆使用较大，一旦项目销售低于预期，资金链马上断流导致项目停工、烂尾。二是投资商使用成本过高的社会资金，因无法按期偿还而通过债转股等引入多家没有开发经验的股东，股东发展意见不一致，或资金复利效应放大，导致最终资不抵债，项目停工。三投资商缺乏开发经验，未做市场研究和项目策划，盲目进行项目规划设计，满足了设计规范要求却没有满足市场和商家需求，结果好地段项目成为无法开业或销售不佳的烂尾项目。 

二、房地产不良资产面临主要问题

房地产不良资产主要呈现如下特征：工程未竣工、前期园林和建筑损坏、大量复杂债务、法律纠纷、土地抵押、账户冻结、税金欠缴、项目因未按期交付业主自行入住导致违章搭建严重等等。

在项目处置过程中，一是土地普遍大幅增值，可项目财务成本也剧增；二是涉及大额土地增值税导致项目实际成本仍高于周边土地市场价格，新投资商引进难度较大；三因涉及债务主体较多，甚至资不抵债，只能采用模拟破产程序进行清算；四因担心项目隐藏债务，新投资商希望剥离优质剩余资产但税费较高，并购重组则担心债务不可控。五房地产不良资产是一种非标不良资产，不同地段、不同属性、不同形态物业价值不一样，需要非常专业的团队提供法律、审计、评估、策划、招商、金融服务等系统的解决方案支持。 六是项目市场定位不准，工程难以更改。如某临江商业项目在商业结构、交通组织、层高、业态定位上存在明显缺陷，但项目已消防验收，并办理产权，在项目的二次规划和招商运营中涉及工程改造量较大，给项目盘活增加了极大的难度。七是无法预估处置时间，造成到期无法兑现投资者的收益。房地产不良资产按正常司法拍卖时间长，不可控变数很大，如物业与租客签订了协议且租期很长。

三、 房地产不良资产处置机遇

1、土地升值的机遇。以某城郊别墅项目为例，在2009年前后拿地成本极低，均价不到30万元/亩，而现在周边地价已经达到160万元/亩，甚至更高，以200亩用地面积为例，土地价值从约0.6亿涨到了3.2亿。仅土地升值这一项就能覆盖相当部分的债务。

2、用地指标稀缺的机遇。随着国家对供地的收紧，强调节约集约用地，低密度独栋别墅用地基本停止审批。加之现在新挂网地块不但限房价，而且竞争极为惨烈，拿地能力已成为开发商市场核心竞争力。

3、城市发展的机遇。部分项目烂尾的一个重要原因是当年地理位置偏僻，周边没有产业，没有配套。而随着这几年来城市的扩张，城市开发不断外延，原来的偏僻之地摇身一变成为城市的热点区域，项目的价值随之水涨船高。

4、社会发展的机遇。不良项目牵涉到较多债务主体，涉及面广，给社会造成诸多不良影响。政府和社会各界对解决烂尾项目普遍较为关注和支持，当地政府甚至成立专门的领导小组协调解决房地产不良资产的资产处置和重组问题。

四、 如何避免房地产不良资产发生？

上述分析了房地产不良资产成因，那么投资商在今后的项目操盘中如何避免就显得尤为重要。我们认为主要做好四点：一是项目拿地前一定要做系统的前期策划，对项目定位、市场、产品、经济效益要做到胸有成竹；二是经济测算时不能过于乐观，资金成本不宜过高，开发周期和项目负债率要严格管控，并做好项目滞销或延期开业的资金筹措预案，或引进新的潜在股东，稀释部分股权。三项目一旦现金流中断，要果断处置，不宜拖延，避免对投资商时间和精神上造成巨大损失。四要规范财务管理，账目要规范，票据齐全利于后续引进新股东，进行增值税抵扣。